Restaurang högst upp – Sal för 1.200 sittande. Arkitekterna bakom Nobel Center, David Chipperfield Architects, presenterade under tisdagen nya bilder och skisser för Stockholms nya landmärke som planeras på Blasieholmen, bakom Nationalmuseum och granne med fastighetsbolaget Lundbergs kontorshus.
Målsättningen är att den nya byggnaden ska stå klar hösten 2020, lagom till utdelningen av Nobelpriset. Av byggnadens fem våningar ovan mark plus ett nedre plan så blir tre Nobelmuseum och utbildning, det stora auditoriet samt mindre mötesrum upptar två våningsplan däröver. På det översta våningsplanet planeras det för en restaurang med kafé.
Det stora auditoriet beräknas ta emot som mest cirka 1.200 besökare. Auditoriet ska enkelt kunna delas upp för att även kunna användas vid mindre tillställningar. Huvudläktaren tar 700 sittande och på andra hållet, ”bakom” scenen finns det plats för 250 platser i andra ridningen. På vardera sida, längs med salen, räknar man med att placera 100–150 stolar. På fjärde våningsplanet finns en större utomhusbalkong.
Takhöjden i byggnaden blir 3,5 meter. Den bakre delen av auditoriet har en takhöjd om 4,5 meter och vid scenen är den som högst nästan 9 meter.
Kostnaden för Nobel Center beräknas till 1,2 miljarder kronor, inklusive utställningsmaterial. Ungefär 1,1 miljard finns ännu i donationer. Resterande ska vara klart i god tid till byggstart.
Nobelstiftelsens VD Lars Heikensten:
– Med den nya byggnaden blir det tre gånger så stor utställningsyta jämfört med dagens Nobelmuseum i Gamla stan. Vi kommer dessutom ha möjlighet att ta emot 12 skolklasser per dag jämfört med tre tidigare. Jag är väldigt nöjd med förslaget och att det blivit en sådan öppen byggnad som allmänheten kan ta del av och besöka.
Ägaren av grannfastigheten, fastighetsbolaget Lundbergs, har tidigare klagat över att Nobel Center blir för stort. I förlaget som presenterats tidigare är det nuvarande läge och det konstareas nu att avståndet till Lundbergs fastighet, vid Nybroviken, är ungefär 30 meter, alltså motsvarande Sveavägens bredd.
(artikeln uppdateras öppnande med text och bilder)
Vy från Strandvägen. Illustration: David Chipperfield Architects.Det stora auditoriet. Illustration: David Chipperfield Architects.Entrén. Illustration: David Chipperfield Architects.Bild från Hovslagargatan. Illustration: David Chipperfield Architects.Delen för Nobelmuseet finns i de tre nedre våningsplanen. Illustration: David Chipperfield Architects.80 procent av ytan i huset blir publik och tillgänglig för allmänheten. Illustration: David Chipperfield Architects.Högst upp, på femte våningen, blir det en restaurang. Illustration: David Chipperfield Architects.Vy från Skeppsholmen. Illustration: David Chipperfield Architects.Modell av Nobel Center. Foto: Anders J Larsson.Ännu en modell över hur det är tänkt att det ska se ut hösten 2020. Till höger syns Lundbergs fastighet och bakom syns Nationalmuseum.
Hockeyarenan Hovet ska jämnas med marken och på platsen ska det istället bli bostäder. Samtidigt ska grannen Globen renoveras til sitt 30-årsjubileum 2019.
Det är Aftonbladet som avslöjar Stockholms stads planer. Sedan tidigare är Söderstadion riven i området för att ge plats för ett större antal bostäder på den platsen.
SGA Fastigheter kommer tillsammans med berörda förvaltningar inom Stockholms stad besluta om en ny utredning för utvecklingen av arenaområdet. Framtiden för arenaområdet har diskuterats under en längre tid. De senaste åren har det genomförts ett antal utredningar av olika alternativ där det nuvarande Hovet blir kvar eller ersätts av en ny arena. Ingen av dessa utredningar har kunnat säkerställa de ekonomiska överskott som krävs för att modernisera arenaområdet på ett sätt som möter de behov som finns idag och framöver.
Den nya utredningen kommer undersöka hur Ericsson Globe kan moderniseras för att möta ishockeyns behov samt säkerställa en förbättrad evenemangskapacitet. Utredningen ska titta på alternativ där Hovet ersätts helt av bostäder och kommersiella lokaler samtidigt som Ericsson Globe och Annexet moderniseras. Det alternativ som utreds tillför bred samhälls-ekonomisk nytta genom ett tillskott av nya bostäder, nya butikslokaler, förbättrade möjligheter för isidrott samt att det säkerställer bra förutsättningar för ishockeyklubbarna, både vad gäller träning och matcher.
– Vi tar ansvar för stadens ekonomi samtidigt som vi ska ge de bästa möjliga förutsättningarna för hockeyn. Med det här förslaget kan vi kombinera dessa två saker. Vi ser inget behov av en ny arena eller det ekonomiska utrymmet för ett sådant projekt. Det säger Emilia Bjuggren, idrottsborgarråd samt ordförande i SGA Fastigheter.
Utredningen ska bland annat klarlägga på vilket sätt det går att göra arenan skalbar gällande publikintag och vilka tekniska lösningar som behövs för att möta och säkra bra framtida arrangemang.
– Det är en mer ansvarsfull lösning att ta vara på den nationalarena vi har. Nu ska vi titta på hur en modernisering kan ske så att Ericsson Globe är skalbar till hockey och andra evenemang. Alternativet som kommer undersökas skulle innebära att Hovet ersätts av bostäder och kommersiella lokaler. En del av intäkterna för detta används för att modernisera Ericsson Globe och göra den mer flexibel till ishockey och andra arrangemang.
Under onsdagskvällen på Svenska Stadskärnors årskonferens i Örebro fick Per Eriksson, City i Samverkan Stockholm, ta emot utmärkelsen Årets Centrumutvecklare 2016.
Utmärkelsen Årets Centrumutvecklare instiftades av föreningen Sveriges Centrumutvecklare år 2012 och tilldelas en person som på ett framgångsrikt sätt genomfört en utvecklingsprocess, projekt, en kampanj eller ett arbete inom ramen för centrumutveckling i stadskärna, handelsplats eller köpcentrum.
Juryn för Årets centrumutvecklare består av fyra personer från de tre organisationerna Sveriges Centrumutvecklare, Svenska Stadskärnor och Fastighetsägarna.
Tidigare vinnare är;
2015 – Annika Boman, Västervik, 2014 – Magnus Thomson, Tibro, 2013 – Henrik Olsson, Kungsbacka 2012 – Rosemarie Lindström, Växjö
Under torsdagen delade Stockholms stad ut priset för Årets Stockholmsbyggnad 2016. Vinnare blev Arkitekturskolan som Akademiska Hus har uppfört åt KTH.
Årets Stockholmsbyggnad är en arkitekturtävling grundad 2010 av Stockholm stad, där en jury väljer ut ett antal nomineringar från allmänheten bland föregående års nybyggnader och nya parkanläggningar i staden. Förutom skönhet tittar juryn på miljömässighet, innovation, funktion och betydelse för staden. Därefter koras vinnaren i en omröstning där allmänheten kan rösta på de utvalda finalisterna.
Bland totalt tio nominerade projekt stod det idag klart att det var KTH:s nya profilbyggnad Arkitekturskolan, ritad av Tham & Videgård Arkitekter, som fått flest röster och därmed kammade hem segern.
Juryns motivering lyder: ”Ett fint anpassat tillägg till en trång miljö där fasadens roströda cortenstål, med sin organiska form, ger ett både mjukt och uppkäftigt intryck. Ett generöst hus som får besökaren att känna sig såväl nyfiken som inbjuden.” – Jag är mycket stolt och glad över att vi fått detta prestigefyllda pris. Arkitekturskolan är en spektakulär byggnad som står ut samtidigt som den smälter in på KTH Campus. Det är ett gott och fokuserat samarbete som ligger bakom hela projektet, och det är extra roligt när det är stockholmarna själva som röstat fram oss, säger Sten Wetterblad, regiondirektör för Akademiska Hus region Stockholm.
Arkitekturskolan har sedan 1970 haft sinverksamhet utanför KTH Campus. Det nya toppmoderna huset gör det möjligt för arkitektstudenterna att för första gången få en hemvist inne på campus. Den nya arkitekturskolan innehåller ateljéer, ritsalar, kontor, grupprum och datasal. I mitten av byggnaden finns en öppen hall som fungerar som både en samlingspunkt och ett utställningsrum. Ritsalarna är utformade som öppna plan med 360 graders utsikt och möjlighet till indelning i mindre rumsformationer. Högst upp har byggnaden en indragen takvåning från vilken man kan komma ut på takterrasser med utsikt ut över KTH och stenstaden i söder. Byggnaden har en bruttoyta på 14.300 kvm.
Arkitekturskolan byggstartades 2012 och färdigställdes till höstterminen 2015.
Arkitekturskolan har tidigare vunnit Kasper Salin-priset 2015 samt varit nominerad till Årets Bygge 2016.
Hyr 1.500 kvm av Hufvudstaden. För några månader sedan flyttade King, ett av världens ledande företag inom online spelutveckling, in i Hufvudstadens fastighet Centrumhuset i hörnet Kungsgatan/Sveavägen i centrala Stockholm. Där hyr King 1.540 kvm lokaler.
Det var ungefär samtidigt som King flyttade in i de nya lokalerna på Sveavägen 44, med Skandia Fastigheter som hyresgäst, som det stod klart att de 5.960 kvm som spelbolaget hyr där inte räckte till. Därför tvingades man göra ytterligare en förhyrning ett stenkast från huvudkontoret.
Nu släpper King bilder inifrån det nya kontoret. Det är koncept-, bygg- och inredningsbyrån Adolfsson & Partners som ligger bakom helheten för det nya kontoret. Fokus låg på att skapa en värld som handlar om kreativitet, lekfullhet och nyfikenhet för att ge King en ”energirik atmosfär som utmanar och stimulerar”.
Lokalerna innehåller 121 arbetsplatser, 14 mötesrum, flipperspel, airhockey, pingisbord och konsolspel. Av 1.540 kvm lokaler är 310 kvm skog.
Option om ytterligare 320 mkr. Hemfosa har tecknat avtal om förvärv av 13 skolfastigheter, främst i Stockholmsregionen, till ett värde om 444 mkr, med exklusiv option att i september 2016 teckna avtal om ytterligare två skolfastigheter till ett värde av 320 mkr.
Säljare är Turako Skolfastigheter AB som nyligen, i maj 2015, förvärvade 12 fastigheter från Praktikertjänst, läs mer här.
Genom affären stärker Hemfosa sin position som ledande aktör inom samhällsfastigheter på sin största marknad Sverige.
Av de 13 skolfastigheterna är tio belägna i Stockholm, två i Västerås och en i Lund, nio av fastigheterna är tomträtter.
Sex av fastigheterna är nyproduktion där en fastighet är färdigbyggd och fem är under uppförande. Den uthyrbara ytan uppgår till drygt 16.000 kvm. Den genomsnittliga avtalslängden är cirka 15 år och hyresvärdet uppgår till cirka 29,8 mkr per år. De två fastigheter som avses förvärvas är belägna i Stockholm och har en yta om 9.150 kvm, en genomsnittlig avtalslängd om cirka 15 år och ett hyresvärde om 20,8 mkr.
Uthyrningsgraden är 100 procent och största hyresgästen är Academedia.
– Jag är glad att vi har möjlighet att genomföra detta förvärv av bra skol- och förskolefastigheter med stabila hyresgäster och långa hyresavtal – en portfölj som passar Hemfosa mycket väl. Vi är specialister inom samhällsfastigheter och vill fortsätta att växa inom detta område på samtliga våra tre marknader Sverige, Norge och Finland, säger Stina Lindh Hök, Transaktionschef på Hemfosa.
Turako är ett privatägt bolag som består av delägarna, Johan Björklund, Ola Klinterhäll och Magnus Widén. Turako bildades 2009.
2.650 kr/kvm – AFA tappar stor hyresgäst. Fabege och 3 (HI3G Access) har tecknat ett 10-årigt hyresavtal om 14.700 kvm kontor i fastigheten Pelaren 1, till ett årligt hyresvärde om cirka 39 mkr exklusive tillägg. Det ger en hyra på 2.650 kr/kvm.
3:s nya huvudkontor kommer att uppföras i närheten av Globen, på andra sidan Nynäsvägen, vid den breda gångbron på en idag obebyggd fastighet – som Fabege ägt länge.
Det nya kontoret, som ritas av Strategisk Arkitektur, kommer att omfatta cirka 21.000 kvm uthyrningsbar yta, varav 3 hyr knappt 70 procent. Enligt uppgift till Fastighetsvärlden ska det bli en höghusdel och en låghusdel där höghusdelen blir tio våningar hög i förhållande till gångbron (totalt är det 14 våningar) och låghusdelen blir hälften så hög. 3 (HI3G Access) hyr hela höghusdelen och stor del av den lägre delen.
Den totala investeringen för Fabege exklusive ingående värde uppgår till drygt 800 Mkr. Projektet är startklart och inflyttning beräknas ske sensommaren 2018.
– 3 får här ett eget landmärke med lockande arkitektur, ett kontor som kommer att bli en symbol för det framväxande Söderstaden. Det kommer att bli en spektakulär fasad, säger Klaus Hansen Vikström, vice VD och affärsutvecklingschef på Fabege till Fastighetsvärlden.
Peder Ramel, VD på Hi3G Access:
– Vi har lockats av det spektakulära kontoret, publika läget och Stockholms stads offensiva planer för Söderstaden. Här får våra medarbetare allt de behöver för att trivas – idrott, kultur, nöjen, shopping, restauranger och ett brett utbud av service i en urban och dynamisk miljö. Vi som företag hamnar dessutom i ett sammanhang där det händer oerhört mycket, vilket är väldigt mycket 3.
Det finns ännu inga illustrationer på den planerade byggnaden. Fastigheten har adresserna Pastellvägen 2–6.
3 (HI3G Access) flyttar från fastigheten Gångaren 15 som ligger på Lindhagensgatan 98 på Kungsholmen där bolaget hyrt 9.700 kvm. Den fastigheten rymmer 11.300 kvm lokaler och ägs av AFA Fastigheter. Byggnaden är uppförd 2001 av Skanska och förvärvades av AFA Fastigheter 2007. Köpeskillingen var 456 miljoner kronor (läs mer här).
Fabege har under de senaste åren haft mycket stora framgångar i uthyrningsarbetet. Bolaget har bland annat tecknat stora kontrakt med SEB, Telia, Vattenfall, Telenor, Siemens, SBAB och KPMG:s Stockholmskontor. Alla de nämnda uthyrningarna har ägt rum i Solna.
Säljs för 47.000 kronor per kvm på Götgatan. En privat fastighetsägare har sålt fastigheten Obelisken 3 på Södermalm i Stockholm för 192 mkr, vilket motsvarar 47.000 kronor per kvm. Det är hyresgästerna som förvärvar via en bostadsrättsförening. Hyresgästerna har eftersträvat ett förvärv under femton år.
Fastigheten ligger i hörnet Götgatan 81/Blekingegatan 38 och innehåller 41 lägenheter varav 26 stycken är 1- eller 2-rummare. Bostäderna står för ungefär 3.000 kvm av totalt 4.000 kvm. Huvuddelen av de 1.000 kvm lokaler som finns i fastigheten är butikslokaler.
Cushman & Wakefield var säljarens rådgivare och köparen företräddes av Galären.
Ett konsortium säljer på Kungsholmen. Tobin Properties förvärvar tomträtterna till Gladan 6 och Gladan 7 i Stadshagen på västra Kungsholmen i Stockholm. Förvärven genomförs tillsammans med Fridhem Fastighetsutveckling Stockholm AB.
Säljer gör ett konsortium som leds av Landera och Konland (ett intressebolag till Fastator). JLL har varit rådgivare till säljaren.
Fastigheterna har tillsammans uthyrbara areor om cirka 7.500 kvm och är fullt uthyrda till skola och kontor. Köpeskillingen uppgår till 283 miljoner kronor. Tobin äger sedan tidigare fastigheten Gladan 5 som bolaget förvärvade 2015.
– Västra Kungsholmen och Stadshagen är en expansiv del av Stockholm som snabbt utvecklats mot att bli allt mer levande innerstadskvarter. Vi känner till området väl, inte minst genom Gladan 5 och vårt pågående projekt Etaget. Genom dessa förvärv skapar vi förutsättningar för att fortsätta utveckla västra Kungsholmen under kommande år, säger Erik Karlin, VD på Tobin Properties.
Med de senaste förvärven på västra Kungsholmen respektive i Täby uppgår det sammanlagda bedömda utvecklade värdet vid färdigställandet i Tobin Properties projektportfölj till cirka 9 400 MSEK. Bedömningen av det utvecklade värdet inkluderar 100 % av delägda projekt samt exkluderar projektet Vintergatan i Sundbyberg som färdigställts och inflyttats under andra kvartalet 2016.
Exploateringsnämnden i Stockholm har fattat beslut om markanvisning till Järntorget för 400 studentlägenheter vid Söderarmsvägen i Kärrtorp, södra Stockholm. Projektet består av tre hus mittemot Kärrtorpshallen, med tunnelbanestation och centrum i nära anslutning. Studentbostadsprojektet är ritat av Andreas Hiller på Hermansson Hiller Lundberg arkitekter. En ny detaljplan ska tas fram för platsen och preliminär byggstart är 2018.
– Kärrtorp är ett perfekt läge för studentlägenheter. Järntorgets ambition är att vara studenternas självklara förstahandsval i Stockholm. Med den här markanvisningen ökar vi vårt bestånd av hyresrätter för långsiktig förvaltning, säger Martin Arkad, VD för Järntorgetkoncernen.
Internetstiftelsen IIS hyr kontor samt mötesplats. Genom att hyra ut 3.300 kvm till Internetstiftelsen i Sverige (IIS) i sitt projekt Stockholm Seaside vid Hammarby Kaj har Skanska Fastigheter nu hyrt ut 75 procent av projektets lokaler.
IIS kommer i mars 2017 flytta in i dels 2.400 kvm kontor samt ytterligare 900 kvm i de två nedre våningarna i Seaside där man vill skapa en mötesplats för personer och företag som bidrar till utvecklingen av internet i Sverige.
– Det känns fantastiskt att välkomna IIS till Stockholm Seaside. De har ett härligt engagemang som har smittat av sig på mig och resten av teamet som samarbetat med dem kring utformningen av lokalerna, säger Fredrik Lantz på Skanska.
IIS flyttar från lokaler på Ringvägen 100, en fastighet som ägs av Skandia.
Seaside samt intilliggande Stockholm 03 omfattar totalt cirka 21.000 kvm som kommer att stå klara i början av 2017. De ingår i det Skanska döpt till Stockholm New Creative Business Spaces som ska innehålla sju hus med totalt cirka 100.000 kvm.
Fortfarande finns bland annat toppvåningen om 840 kvm i Seaside kvar att hyra. Till den hör tre terrasser på sammanlagt 230 kvm med utsikt över Sjöstaden och Södermalm.
– Vi märker en enormt stor efterfrågan på kontorslokaler i Sthlm New. Man har upptäckt fördelarna med Hammarby Sjöstad. Det är nära till service, restauranger och kommunikationerna är goda. Nu när både Seaside och Sthlm 03 börjar bli fullt uthyrda så ser vi fram emot kommande etapper, totalt planerar vi för ytterligare fem kontorshus. Bland annat Sthlm 01, skrapan, säger Caroline Arehult VD Skanska Fastigheter Stockholm.
Detaljplanen fastställd men får endast bygga en 90 meter hög byggnad. Mark- och miljööverdomstolen fastställer med vissa ändringar detaljplanen för Gasklocka 3 och 4 i Värtahamnen i Stockholm, den plan som Mark- och miljödomstolen tidigare upphävt.
Oscar Properties har satsat stort på att ta fram ett exklusivt och högt bostadshus där. Ändringarna medger visserligen att ett högt bostadshus byggs, men det blir endast drygt hälften så högt som det ursprungligen var tänkt. Och betydligt lägre än de 140 meter (+160 m över nollplanet) som det ursprungligen angavs i detaljplanen.
Domstolen ändrar byggnadshöjden till max 110 meter över nollplanet, samt därutöver 4,5 meter för master och tekniska installationer. Det motsvarar ungefär 90 meter ovan marknivå.
Anledningen till den drastiska sänkningen är de skäl som Fortum Värme anfört och som gått ut på att ett högre hus skulle kunna medföra begränsningar för Värtaverket.
Den planerade byggnaden skulle inrymma cirka 400 bostäder. Det är ännu oklart om och i så fall hur en lägre maxhöjd på byggnaden kan komma att påverka antalet byggbara bostäder.
– Det är blandade känslor. Vi är besvikna över att vi inte får bygga det 140 meter höga hus vi ville bygga, men vi är väldigt glada över att det nu finns en detaljplan som innebär att vi får bygga på platsen, säger Oscar Engelbert, VD på Oscar Properties, som också flaggar för att huset som byggs kan komma att se annorlunda ut.
– Den nuvarande utformningen är baserad på att huset skulle vara 140 meter högt. Nu när det blir lägre kommer det antagligen att omarbetas, men vårt mål är att bidra med ett hus av hög arkitektonisk kvalitet, säger Oscar Engelbert.
Öppnar butik där anrika Götrich huserade. Hufvudstaden har klart med ytterligare ett modehus till Biblioteksstaden i Stockholm.
Det är franska Céline, ingående i lyxkoncernen LMVH, som kommer att öppna butik på Mäster Samuelsgatan 5 i Stockholm i de lokaler som tidigare det välkända och anrika Götrich herrskrädderi hade sin butik i. Butiken är på 150 kvm.
JLL har varit rådgivare till Celine i samband med etableringen.
För Céline är det deras första butik i Norden.
Företaget har nära 100 butiker runt om i världen, varav 30 i Europa.
46.000 kvm kontor – Bråk kring skyddsavstånd. Kommunstyrelsen i Stockholm föreslår att kommunfullmäktige att detaljplan för fastigheten Kristineberg 1:10 på västra Kungsholmen antas. Det handlar om den fastighet dit Teliasonera i maj 2013 lät meddela att man skulle flytta sitt huvudkontor för en förhyrning om 50.000 kvm. Elva månader senare sprack det avtalet eftersom NCC inte erhållit de myndighetsbeslut som krävdes för att dra igång bygget (läs mer här och här). Närheten till Essingeleden och ett antal ekar spökade.
Länsstyrelsen har utökat skyddsavståndet från 25 till 40 meter från primärleder för farligt gods. Nu driver NCC och Stockholm stad ett förslag där som innehåller ett antal skyddsåtgärder, såsom brandsäkrade fasader och glaspartier. Dessutom flyttas de två nordliga huskropparna tillbaka 5 meter och trapphus ska inte få finnas inom tio meters avstånd från den aktuella fasaden.
Förslaget innebär en kontorsbyggnad på sex–sju våningar fördelat på fyra huskroppar. Kontorshusen planeras med en total yta av cirka 64.000 kvm varav ljus BTA på 46.000 kvm.
Stockholm stad konstaterar att om Länsstyrelsens skyddsavstånd ska gälla så ”skulle stora markytor blir oanvändbara samtidigt som det skulle få mycket liten effekt på risknivån inom planområdet” och konstaterar vidare att det är ”är detta en dålig hushållning med markresurser”.
Stadsbyggnadskontoret redovisar istället förslag som man anser motsvarar det skydd som ytterligare 5–15 meter skyddszon skulle innebära. Det handlar om byggnaders fasader ska utföras i obrännbart material samt med fönster/glaspartier i lägst härdat och/eller laminerat glas som klarar uppvärmning till 300 grader under 30 minuter.
Byggnadernas stommar ska inom 40 meter från vägen dimensioneras för att hindra fortskridande ras. Dimensionerande kraft motsvarar en explosion om 100 kg massexplosivt ämne med ett avstånd om 25 meter från husfasad.
Angående ekarna ska det läggas större kraft på att bevara dessa på andra ställen i närområdet, till exempel öster om slottet (utanför planområdet).
Fastighetsvärlden Idag 2016-06-20
Planområdet ligger intill Essingeleden och Drottningholmsvägen.
(texten är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden Nr 3/2016)
Att investera i simhallar är den kanske mest riskabla fastighetsinvesteringen. Under kommande tio år behövs 150–200 nya simhallar. Den totala investeringen bedöms till cirka 40 miljarder kronor. Nu skriks det efter privat kapital.
Det finns 460 simhallar i Sverige, och den absoluta merparten är byggda under 60-talet och början av 70-talet. Flera anläggningar lever på övertid och andra hålls vid liv genom respiratorliknade åtgärder.
– 80 procent av simhallarna är i behov av renovering eller nybyggnation. Det är en akut situation i hela landet och speciellt allvarligt är det i storstadsområdena, säger Bengt Jönsson, förbundsdirektör Svenska Simförbundet och ledamot i Sveriges Olympiska Kommitté, till Fastighetsvärlden.
Jönsson konstaterar att kommunerna länge föredrog att renovera framför att bygga om, därefter har situationen vänt.
– Renovering blir i nästan alla fall dyrare. Dessutom medför det att anläggningen måste vara stängd i ett till två år samt att driftkostnaden blir högre.
NCC bygger badhus i Järfälla åt Tagehus. Illustration: Liljewall arkitekter.
Två anläggningar i Stockholmsområdet som har renoverats är Sollentuna och Farsta där prislappen slutade på runt 250 miljoner kronor. I Upplands Väsby valde man att bygga nytt och kostnaden blev 220 miljoner kronor. Anläggningarna kan ses som ganska lika.
– Det är en stor investering för kommunerna, säger Bengt Jönsson.
Att renovera en simhall kan även bjuda på negativa överraskningar som överträffar de för de flesta fastighetssegment.
Det fick till exempel Nyköpings kommun känna på när man skulle renovera Hjortensbergsbadet. Det är en relativt ny anläggning från 1986 och som inte renoverats sedan dess. I samband med arbetet skulle anläggningen förses med en ny äventyrsdel och en större relaxavdelning. Dessutom skulle kafé och reception byggas ihop.
Men det blev en mardröm för kommunen – och skattebetalarna.
Arbetet inleddes med en genomgripande kontroll av byggnaden, som inte hade kunnat göras när badhuset var öppet, och det man möttes av var inte kul. Det som hittades var bland annat sprickor i flera bärande balkar, en vattenskada under golvet i simbassängdelen samt skadad betong i grunden.
Kommunen tvingades riva byggnaden ner till grunden. Badhuset stängdes i maj 2013 och kommer öppna först under hösten 2016. Drygt tre år senare.
När arbetet inleddes var budgeten på 107 miljoner kronor. När anläggningen är färdig lär investeringen ha landat på nästan 200 miljoner kronor.
– Vi gjorde en teknisk besiktning. Men vid den förstörande provningen hittades flera andra saker, bland annat i taket när vi tittade på limträbalkarna.
När planerna på renoveringen inleddes, som ett vallöfte, räknade politiker och tjänstemän med en investering på 35–50 miljoner kronor. När kommunen gjorde upphandlingen för uppdraget kom det endast en offert – och den var på 107 miljoner från ett lokalt bolag. Därefter har kommunen befunnit sig i en konstant rävsax när ”uppfräschningen” förvandlats till ett nybygge.
– Att bygga ett badhus är nog bland det svåraste man kan göra. Vi från kommunen har allteftersom lagt väldigt mycket tid för att kolla att allt går till på rätt sätt. Mitt tips till andra kommuner är att inte snåla med resurserna när det gäller byggherrefolk på plats och att vara tydlig i beställningen.
Tyresö Aquarena byggdes enligt så kallad OPS, offentlig-privat samverkan – en ovanlig projektform i Sverige. Illustration: Liljewall Arkitekter
Från byggföretagens sida var man länge skeptiska till att bygga simhallar – kalkylen var svår och varumärket riskerade en törn. Vid Skanska råder sedan ett decennium stopp inom segmentet. Peab har gjort några, bland annat stora äventyrsbadet Kokpunkten i Västerås, och Cobab duckar inte heller för badhusprojekt.
NCC införde ett stopp för sju-åtta år sedan men är nu marknadsledare efter att ha infört tydliga krav, och bolaget har byggt upp en specialistavdelning som följer alla projekt. Sedan 2005 har NCC byggt nio badanläggningar i Sverige och håller på med en tionde, i Järfälla. Projekten summerar 1,75 miljarder kronor.
– Man måste ha goda kunskaper för att bygga ett badhus. Det är ett ekonomiskt farligt och tekniskt komplext projekt. Det finns många exempel på att det gått fel när någon har byggt sitt första badhus. Vi har nu fått upp en rutin och följer noga det vi gör, säger Jonas Wångsell,
affärsansvarig för badhus på NCC, till Fastighetsvärlden.
Bolaget blir ofta kontaktat av kommuner som vill ha hjälp i utredningsarbetet när det gäller om det existerande badhuset på orten ska renoveras eller om det ska byggas ett nytt.
– I nio fall av tio blir svaret att vi rekommenderar nyproduktion. Och för vår egen del är det nästan bara aktuellt att medverka om det blir den lösningen. Vi gör ingenting där vi inte känner att vi kan garantera ett bra resultat för våra kunder. Det är för riskfyllt att göra något i en gammal anläggning.
En stor del av de svenska simhallarna är av dålig kvalitet.
I tre av fallen har byggnation tillkommit som resultat av OPS-lösningar eftersom kommunen inte klarat finansieringen på annat sätt. Det gäller byggena i Tyresö, Sollefteå och Järfälla.
– Vad som är viktigt för oss är att samarbetsformen måste vara partnering.
Den specialgrupp som NCC har måste vara inblandad i de badhusprojekt bolaget driver och den gruppen följer även årligen upp de tidigare projekten.
– Det handlar väldigt mycket om konsekvensanalyser och riskminimering, säger Jonas Wångsell som räknar med att NCC de kommande fem åren ska bygga 15–20 anläggningar.
Det räcker dock inte för att klara behovet. Flera bedömningar uppger att 80 procent av badhusen måste uppdateras eller bytas ut före år 2020. Anläggningar som haft ett väldigt bra underhåll kan bedömas ha en livslängd på 60 år i stället för 50 år.
Badbiograf på nya Munktellbadet i Eskilstuna. Foto: Bjarni Ingvarson.
Ett fastighetsbolag som vågat satsa på att simhallar är Tagehus som ägs och kontrolleras av Johan Ljungberg (som även är storägare i Atrium Ljungberg).
När anläggningen i Järfälla står klar kommer bolaget att äga två simhallsfastigheter.
– Vi för diskussioner om köp av 10–15 anläggningar som ska byggas eller renoveras. Kanske går vi i mål med fyra–fem, säger, säger Göran Långsved, styrelseordförande Tage Bad och driftbolaget Medley som bolaget äger sedan 15 år.
Bolaget har skaffat kunskaper efter att i 15 år ägt driftbolaget Medley där nu 30 anläggningar ingår och målet är att öka med 15–20 kommande femårsperiod.
– Vi har lärt oss oerhört mycket under tiden. Det är en svårt fastighetstyp och ingen, förutom kanske Stockholms stad, har en sådan volym så man kan bygga upp en kompetens.
Text Fredrik Engström
(texten är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden Nr 3/2016 som innehåller ett stort tema om samhällsfastigheter)
Sedan 2008 har Statens fastighetsverk arbetat med renoveringen av Nationalmuseum på Blasieholmen i Stockholm. Först med förstudiearbete och projektering och därefter, sedan sommaren 2014, på plats i byggnaden. Två år in i renoveringen av Nationalmuseum pågår arbetet för fullt med att åter göra Friedrich August Stülers byggnad till Sveriges modernaste museum. Nu börjar arbetet övergå i en återställningsfas och på sina håll kan man börja ana slutresultatet.
Att det händer mycket i byggnaden är tydligt – med 180 personer arbetandes på plats är det full aktivitet både innanför och utanför Nationalmuseums väggar. Under det första året efter byggstarten 2014 låg fokus på rivning och att göra plats för allt det nya som varsamt ska adderas. Efter 22 månader har över 1.000 sprängningar genomförts med stor försiktighet både inomhus och utomhus. Det har sedan krävts cirka 20.000 vändor med minidumprar inne i Nationalmuseum för att transportera schaktmassorna ut ur byggnaden.
De flesta rivningsarbeten är nu avslutade, stora delar av teknikinstallationerna är på plats och Statens fastighetsverk arbetar istället med uppbyggnaden.
– För att effektivisera byggprocessen och minimera byggtiden arbetar vi omlott och därför befinner sig olika delar av huset i olika byggstadier. Ett par av rummen är så pass färdiga att vi har provmålat dem medan vi fortfarande slutför rivningsarbeten i andra delar på samma våningsplan. Arbetet går bra och det är fascinerande att ta del av förändringen, säger Harald Pleijel, utvecklingsdirektör vid Statens fastighetsverk.
Ljusgårdarna byggs upp och återuppstår
I ljusgårdarna, som har sprängts djupare för att rymma de omfattande klimatinstallationerna under det synliga golvet, har bjälklagen gjutits. Här pågår renovering och komplettering av väggar samt byggnation av nya hisschakt.
– I den norra ljusgården pågår förberedelse för putsarbete medan vi i södra ljusgården – som tidigare varit igensatt för att rymma museets hörsal – förbereder för att montera en specialdesignad hiss. Hissen, stor nog att rymma en hel busslast med besökare, kommer att göra mycket för logistiken i byggnaden. Hissen blir också vacker för ögat då den ska kläs i flätad, patinerad mässing, säger Cecilia Brännvall, projektchef vid Statens fastighetsverk.
I södra ljusgården förbereds för att montera en specialdesignad hiss som då den är klar ska kläs med flätad patinerad mässing. Foto: Melker Dahlstrand.
Hänsyn till kulturarvet
Renoveringen av den byggnadsminnesmärkta museibyggnaden från 1866 genomförs med stor försiktighet och respekt för alla kulturhistoriskt värdefulla detaljer. Statens fastighetsverk försöker ta tillvara och lyfta fram alla originaldelar i byggnaden.
– Ett exempel på detta är att vi går igenom alla golv med antikvarie och golvläggare för att diskutera vad som kan sparas, säger Cecilia Brännvall. I Strömsalen finns till exempel ett unikt mönsterlagt parkettgolv som är i så gott skick att vi kan renovera och bevara det.
Synlig exteriör förändring
Den som passerar förbi Nationalmuseum i sommar kan notera att det inte bara är på insidan som det händer saker. Även på utsidan märks stora förändringar. Fram till för någon månad sedan var museets norra del täckt av byggnadsställningar för den pågående fasadrestaureringen. Denna är nu klar och fasaden som framträder lyser ljus efter att skadade stenar har bytts mot nya och fasadstenarna har rengjorts. Nu väntar samma restaurering av den södra sidan.
Även taket har renoverats och fått ett nytt utseende. Här har Statens fastighetsverk bland annat genomfört en tilläggsisolering men det som är mest framträdande är den nya takbeläggningen av kopparplåt.
– Eftersom takbeläggningen består av koppar har vi installerat en lokal reningsanläggning, berättar Cecilia Brännvall. Regnvattnet från taket renas från kopparjoner innan det släpps ut.
Den renoverade fasaden lyser ljus efter att trasiga stenar bytts ut mot nya och fasadstenarna har rengjorts. Foto: Melker Dahlstrand.
Även tidigare var det koppartak på museet. För att skapa ett grönt museum – ett av målen med renoveringen – och för att följa de nya miljökrav som finns, har Statens fastighetsverk valt att använda det traditionella takmaterialet men att lägga till reningsanläggningen. Ett annat miljörelaterat mål i samband med ombyggnaden har varit att se över byggnadens energiförbrukning. Detta har nu resulterat i att Nationalmuseum är certifierat enligt Green Building.
En ny årsring i Museiparken
Den mest iögonfallande exteriöra förändringen är att det tillkommit en ny byggnad mot Museiparken. Byggnaden, som ska användas för servicefunktioner till museet, är ritad av Wingårdhs arkitekter i samarbete med Wikerstål arkitekter och har en fasad av flätad betong.
– Målet var att skapa en servicebyggnad som skulle samspela med omgivningen och smälta in i Museiparken. Lite längre fram ska en mässingsport adderas och runt den nya byggnaden ska vi plantera växter som ska få klättra upp på fasaden, säger Cecilia Brännvall.
Renovering med utmaningar och överraskningar
När man ska renovera ett 150-årigt byggnadsminne är det naturligt att möta stora utmaningar längs vägen. Trots noggranna undersökningar innan byggnationen påbörjades har Statens fastighetsverk stött på överraskningar. Det beror bland annat på att byggnaden uppfördes under femton års tid. Att man tagit prover på en plats i byggnaden är ingen garanti för att det har utförts på samma sätt på en annan. Kreativa lösningar och stor anpassningsförmåga, bland annat då det gäller material- och teknikval, är därför ett måste.
– Ett exempel på detta är att grundmurarna i ljusgårdarna visade sig skjuta ut mer än vi trott vilket ledde till att de nya teknikrummen blev så små att de fick projekteras om. Vi upptäckte också en spricka i byggnadens stomme vilket gjorde att vi fick spränga mycket försiktigt. På sina ställen kunde vi inte spränga alls utan fick istället såga i sten och berg för att därefter göra förstärkningsarbeten, säger Cecilia Brännvall.
Om allt går enligt plan ska Statens fastighetsverk lämna över den färdigrenoverade byggnaden till Nationalmuseum november 2017. Efter sommaren 2018 kommer du som besökare att få ta del av resultatet, då öppnar museet.
2.250 kr/kvm – Fyller upp i ”Tieto-huset”. Skolverket hyr 2.520 kvm i Vasakronans fastighet Riga 2 i Värtahamnen, Stockholm. Myndigheten har blivit trångbodd på Fleminggatan efter att personalstyrkan utökats kraftigt genom nya uppdrag – därför denna tilläggsförhyrning av lokaler.
Set Up har varit rådgivare till Skolverket i samband med lokalsökningen.
Inflytt sker i september och kontraktet gäller till halvårsskiftet 2019, vilket är ungefär samtidigt som det stora hyresavtalet på Fleminggatan löper ut.
Skolverket uppger till Fastighetsvärlden att hyran i Värtan är 2.250 kr/kvm i kallhyra (2.609 kr/kvm inklusive alla tillägg). Skolverket hyr del av plan tre.
Myndighetens främsta lokalalternativ fanns på Flemminggatan och i Haga Norra, Solna.
Oscar Properties planerade landmärke, bostadstornet Gasklockan, i Norra Djurgårdsstaden har sänks i två omgångar, vilket FV tidigare berättat. Nu berättar Östermalmsnytt att det senaste förslaget (med en 90 meter hög byggnad) kommer att resultera i 200 bostäder. Det ursprungliga 140-metersförslaget innehöll 400 bostäder.
Det ursprungliga förslaget hade även en större diameter.
Hemfosa förvärvar en vårdfastighet i Vällingby, i västra Stockholm, för ett underliggande fastighetsvärde om 195 mkr. Säljare är Praktikertjänst Fastigheter som har haft Catella som rådgivare.
Tomträttsfastigheten har en uthyrbar area om 6.000 kvm och ett hyresvärde om 15 mkr. Praktikertjänst och Aleris är största hyresgäster.
– Vårdfastigheten i Vällingby med etablerade vårdaktörer som hyresgäster och stabila kassaflöden passar väl in i Hemfosas växande portfölj av samhällsfastigheter, säger Stina Lindh Hök, Transaktionschef på Hemfosa.
Affären är en del av den stora transaktion som Hemfosa lämnade uppgifter om för några veckor sedan, läs mer här.
